財(cái)聯(lián)社7月13日訊（記者 王海春）經(jīng)過(guò)三天出讓活動(dòng)，上海2023年第二批集中供地首輪土拍于7月13日正式收官。

上海本批集中供地共掛牌16宗宅地，總出讓面積86.7萬(wàn)平方米，起始出讓總價(jià)389.6億元。

掛牌的16宗地塊中，嘉定JDC11201單元24-02地塊未出現(xiàn)在本輪出讓排期中，另外15宗住宅用地全部完成出讓?zhuān)偝山幻娣e84.16萬(wàn)平方米。成交的15宗地塊中，10宗封頂搖號(hào)、5宗底價(jià)收官，平均溢價(jià)率為7.82%，總攬金約405.5億元，成交樓面均價(jià)21644元/平方米。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，這不僅較上一批次7.33%的溢價(jià)率上升0.49個(gè)百分點(diǎn)，且創(chuàng)下自2021年以來(lái)，各批次土拍溢價(jià)率的新高。

關(guān)榮雪認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在7月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，目前市場(chǎng)情緒仍較低落，上海本此土拍再度升溫，有望為市場(chǎng)傳遞一定的積極信號(hào)。

上海土拍市場(chǎng)熱度升溫

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海本批集中供地活動(dòng)之所以熱度較高，其中一個(gè)重要原因在于，本輪出讓地塊的性?xún)r(jià)比相當(dāng)高，這對(duì)激發(fā)優(yōu)質(zhì)房企拿地的積極性產(chǎn)生了很大作用。

與以往不同的是，上海本次土地競(jìng)拍規(guī)則發(fā)生了變化，采用“競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)”方式：當(dāng)競(jìng)價(jià)低于最高限價(jià)時(shí)，根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，將通過(guò)搖號(hào)決出競(jìng)得人，而不再采取此前一次性書(shū)面報(bào)價(jià)的方式。

據(jù)悉，之所以調(diào)整競(jìng)拍規(guī)則，主要與此前一次性報(bào)價(jià)系統(tǒng)曾出現(xiàn)故障有關(guān)，同一批次熱度較高地塊出讓一定程度受到影響，改為搖號(hào)后，提高了操作便捷度。

本輪競(jìng)拍地塊中，7月11日土拍首日，3宗熱門(mén)地塊引發(fā)多家房企競(jìng)爭(zhēng)。楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K作為上海本輪土拍唯一一宗內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅用地，其熱度之高，成為本輪土拍市場(chǎng)表現(xiàn)的一個(gè)縮影。

平?jīng)龅貕K總建筑面積約3.06萬(wàn)平方米，起始出讓總價(jià)20.7億元，起始樓面價(jià)6.75萬(wàn)元/平方米。因位置較佳，該地塊吸引了13家房企展開(kāi)激烈角逐。經(jīng)過(guò)37輪報(bào)價(jià)，該地塊達(dá)到22.73億元上限價(jià)格，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)。招商蛇口、金融街、越秀、中海、華潤(rùn)、保利置業(yè)等13家競(jìng)買(mǎi)人全部參與搖號(hào)，最終由保利置業(yè)搖中該地塊，成交樓面價(jià)7.4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率10%。

土拍首日的松江永豐地塊，也引發(fā)7家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)21輪報(bào)價(jià)，地塊報(bào)價(jià)達(dá)到18.48億元上限價(jià)后，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)。保利發(fā)展、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、中建東孚、象嶼、招商蛇口等6家房企參與搖號(hào)，最終招商蛇口搖中該地塊，成交樓面價(jià)25574元/平方米，溢價(jià)率10%。

7月12日土拍次日，出讓熱度進(jìn)一步升溫。4宗地塊起始出讓總價(jià)144.9億元。最終，4宗地塊全部成交，全部封頂搖號(hào)，溢價(jià)率均為10%，共收金159.4億元，分別由中國(guó)鐵建、大華、中建八局以及大家、浙江錢(qián)江、寧波維科聯(lián)合體通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得。

而在本輪土拍第三天，出讓的3宗宅地也全部封頂成交，溢價(jià)率均為10%，分別由建發(fā)、聯(lián)發(fā)聯(lián)合體，大家、浙江錢(qián)江、寧波維科聯(lián)合體及金茂競(jìng)得。

新房熱銷(xiāo)提振市場(chǎng)信心

業(yè)內(nèi)人士指出，上海此輪土拍熱度升溫，還與其當(dāng)前新房市場(chǎng)去化速度較快有不小的關(guān)系。

據(jù)同策研究院今日公布的數(shù)據(jù)，上海6月共計(jì)有39個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，整體開(kāi)盤(pán)去化率68%，其中13個(gè)項(xiàng)目日光，7個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，觸發(fā)積分樓盤(pán)占比18%。據(jù)悉，已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，有不少為熱門(mén)項(xiàng)目加推，雖然熱門(mén)樓盤(pán)項(xiàng)目整體認(rèn)購(gòu)量較此前有所減少，但去化率仍然不低。同策研究院分析師表示，第五批次26個(gè)新盤(pán)公示后，房企迅速取證、認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)，整體銷(xiāo)售節(jié)奏堪稱(chēng)史上最快。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生告訴記者，當(dāng)前新房銷(xiāo)售速度放緩，不少城市土地出讓面臨壓力。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年上半年，全國(guó)300城住宅用地供、求規(guī)模均降至近十年以來(lái)同期最低位，同比分別下降34%、32.1%。據(jù)今年上半年實(shí)際供地量，不少城市僅完成全年計(jì)劃的15%左右，預(yù)計(jì)下半年各地為加快完成全年供地計(jì)劃目標(biāo)，土地市場(chǎng)推地節(jié)奏或?qū)⑤^上半年呈現(xiàn)明顯加快跡象。

“銷(xiāo)售情況不佳，房企往往會(huì)涌向去化情況較好的熱點(diǎn)城市，這可能會(huì)加強(qiáng)城市之間土地市場(chǎng)的分化。”高院生表示。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，需要注意的一點(diǎn)是，上海今年第二批集中供地的市場(chǎng)行情，與第一批有很大的區(qū)別。上海今年首次集中供地在四月份，當(dāng)時(shí)正處于一季度新房銷(xiāo)售市場(chǎng)走高之時(shí)，供地活動(dòng)亦獲益于市場(chǎng)行情的高漲。

“但本次供地，市場(chǎng)行情已經(jīng)連續(xù)數(shù)月回落，市場(chǎng)對(duì)后市預(yù)期相對(duì)悲觀。在這樣的行情下，上海土拍仍然熱度未減，土拍溢價(jià)率較高，不僅反映出房企對(duì)上海關(guān)注度較高，也說(shuō)明上海市場(chǎng)是較為健康穩(wěn)定的?！眹?yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

杭州位居半年度土地“吸金”榜首

雖然上海本輪土拍熱度極高，但從今年前6個(gè)月土地出讓情況來(lái)看，上海并非上半年土地出讓金最多的城市。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-6月，杭州以953.37億元的住宅用地出讓金（市本級(jí)），超過(guò)北京、上海，位居今年上半年住宅用地“吸金”榜首。

“近幾年時(shí)間內(nèi)，北京、上海、杭州往往是住宅用地出讓的前三甲。如果上海今年第二批供地時(shí)間放到六月，其應(yīng)該會(huì)成為今年上半年土地出讓金最多的城市?！?易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，北京、上海分別以858.07億元、518.83億元，位列今年上半年住宅用地出讓金第二、第三名；廣州、西安以431.19億元及426.42億元分別居于第四及第五名；成都、蘇州、南京住宅用地出讓金分別為404.49億元、355.88億元、339.06億元。

部分熱點(diǎn)城市土地交易情況不錯(cuò)，不過(guò)58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)其實(shí)是比較低迷的。

“上半年全國(guó)新房銷(xiāo)售沖高回落，二季度市場(chǎng)明顯降溫，加之企業(yè)信用債發(fā)行放緩，多家民企逼近退市，市場(chǎng)投資信心降至低位?！睆埐ǚQ(chēng)。

中指院分析師表示，除核心城市土拍仍保持一定熱度，多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象，各地土拍情緒的變化，依賴(lài)于新房市場(chǎng)能否持續(xù)修復(fù)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%。

為提升房企參拍意愿，多個(gè)城市持續(xù)加大核心區(qū)域地塊供應(yīng)力度。由于企業(yè)布局進(jìn)一步向核心城市聚集，各地的土地成交規(guī)模下降之際，土地成交樓面均價(jià)同比出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月全國(guó)300城共各類(lèi)用地成交規(guī)劃建筑面積約61491萬(wàn)平方米，同比下降11.97%。今年上半年，全國(guó)300城土地成交樓面均價(jià)為7032元/平方米，同比上漲17.28%；平均溢價(jià)率為6.67%，較去年同期增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。

就土拍熱度表現(xiàn)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，今年以來(lái)房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)積極，不同城市之間土地?zé)岫鹊姆只M(jìn)一步加劇，熱點(diǎn)城市率先升溫，樓市去化難易度成為各地破局土地交易的關(guān)鍵。

“樓市去化率如何，仍是房企拿地時(shí)重要的考量因素，房企對(duì)樓市表現(xiàn)穩(wěn)健的城市更加青睞。同時(shí)，新房去化速度得以提升，成為土拍低溫城市的破局關(guān)鍵點(diǎn)，樓市去化壓力較大的城市，暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期?？傮w而言，當(dāng)前土地市場(chǎng)仍處于局部改善階段，很難達(dá)到2021上半年普遍高熱的局面。”王小嬙稱(chēng)。