重磅政策為何未提振房企9月銷售 一線調(diào)研人員親述背后實(shí)情
原創(chuàng)
2023-10-13 10:01 星期五
財(cái)聯(lián)社記者 陳業(yè)
①“除數(shù)據(jù)存在滯后性外,市場也未預(yù)料到9月政策效果的持續(xù)性會這么短?!?②“為什么房企銷售起不來?對此可以再問這個(gè)一個(gè)問題,為什么同一市場的部分項(xiàng)目,價(jià)格因何突然便宜了?!?/pre>

財(cái)聯(lián)社10月13日訊(記者 陳業(yè))雖然9月輪番出臺樓市重磅政策,但從當(dāng)前部分TOP10房企已披露的9月銷售數(shù)據(jù)來看,對其業(yè)績的提振效果并不明顯。

據(jù)財(cái)聯(lián)社記者統(tǒng)計(jì),目前TOP10企業(yè)中,保利、萬科、中海、華潤置地、招商蛇口、金地等優(yōu)質(zhì)龍頭房企均已披露9月單月銷售數(shù)據(jù),但除中海,其余幾家房企單月銷售額同比均出現(xiàn)下降。

具體來看,9月中國海外連同附屬、合營及聯(lián)營公司的合約物業(yè)銷售金額約280.71億元,按年上升23%;同時(shí),保利、萬科、華潤、招商、金地9月單月銷售額分別為360.22億元、320.1億元、183.2億元、202.43億元、131億元,同比分別減少6.18%、7.83%、4.4%、42.24%、42.27%。

對于上述房企9月的銷售情況,一位就職于某大型央企的資深房地產(chǎn)研究人員向記者表示,基于其長期深度調(diào)研一線市場了解到的情況,當(dāng)前樓市銷售的情況并不意外。

新盤為何越賣越便宜?

事實(shí)上,今年以來,除三月樓市出現(xiàn)短暫的小陽春外,其余月份樓市銷售一直較為平淡,為提振樓市,多部門此后輪番出臺了多項(xiàng)扶持政策。尤其在9月,一線城市相繼實(shí)施了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,市場預(yù)期開始提升。

不過,連續(xù)出臺扶持政策的9月,為何多數(shù)龍頭房企單月的銷售業(yè)績?nèi)圆患叭ツ辏?/strong>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,一方面,銷售數(shù)據(jù)存在滯后性,當(dāng)前房企公布的銷售數(shù)據(jù),不足以完全代表當(dāng)月真實(shí)的銷售數(shù)據(jù);其次,本輪政策放松核心是一線城市的“認(rèn)房不認(rèn)貸”,而一線城市二手房銷售占比較大,對新房的影響也有滯后性。

張大偉認(rèn)為,“除數(shù)據(jù)存在滯后性外,市場也未預(yù)料到9月政策效果的持續(xù)性會這么短?!?/strong>

具體到各城市,政策效果低于預(yù)期的情況也有所體現(xiàn)。以深圳為例,據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù),今年國慶節(jié)期間深圳二手房日均看房量比2022年國慶日均增加10%,較9月增加18%。但實(shí)際轉(zhuǎn)化效果一般,國慶期間樂有家門店日均成交量較9月日均減少3%,與2019年國慶日均量相比更是減少40%,市場后勁不足。

“國慶期間,深圳部分熱門樓盤售樓處現(xiàn)場看房人流量相較平時(shí)有所增加,但實(shí)際轉(zhuǎn)化效果并不理想,新房市場在國慶節(jié)期間成交一般。”樂有家研究中心稱。

在與上述資深研究人員交流中,該位研究人員告訴記者,當(dāng)前低價(jià)新盤入市,對市場所形成的沖擊,正在影響購房者對市場的預(yù)期。

“部分城市讓利,此前將地塊以較低的價(jià)格出售給開發(fā)商,這類項(xiàng)目上市后往往比周邊新盤要便宜,價(jià)差大的可能在20%以上,小的可能也有2%,對現(xiàn)有在售新房的價(jià)格造成一定沖擊,并可能對現(xiàn)有新房價(jià)格形成進(jìn)一步壓力?!?/strong>該位研究人員稱。

上述研究人員進(jìn)一步指出,“低價(jià)新盤的入市,對價(jià)格體系的沖擊,某種程度形成了一個(gè)價(jià)格螺旋,引發(fā)價(jià)格不斷向下調(diào)整。為什么房企銷售起不來?對此可以再問這個(gè)一個(gè)問題,為什么同一市場的部分項(xiàng)目,價(jià)格因何突然便宜了。”

“在銷售減少背景下,開發(fā)商會相應(yīng)減少供應(yīng)量,表面看開發(fā)商的存貨增多,事實(shí)上其中難以成交的供應(yīng)會隨之增多。”上述研究人員補(bǔ)充稱。

上述研究人員進(jìn)一步指出,購房者預(yù)期改變之后,當(dāng)前一手房供應(yīng)量在下降的情況下,為何銷售反而變得更難了?

“因?yàn)槎址繏炫茢?shù)量還在增加,而且有不少是主動降價(jià)出售,一些市場供過于求的局面會越來越嚴(yán)峻。雖然一手房供應(yīng)少了,但是二手房掛牌量增加之后,市場上的總供給是增多的?!鄙鲜鲅芯咳藛T說。

地方希望房企多拿地

在9月銷售業(yè)績低于市場預(yù)期情況下,保利、萬科、中海、華潤置地、招商蛇口、金地等房企前9個(gè)月整體銷售業(yè)績增幅情況,各有所不同。其中,作為優(yōu)質(zhì)龍頭房企代表的萬科,今年前9個(gè)月合同銷售金額2806.1億元,同比減少10.82%;金地前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1219.3億元,同比下降25.23%。

在整體銷售仍較為平淡的當(dāng)下,房企的投資也仍趨于謹(jǐn)慎,這對上下游產(chǎn)生了相關(guān)影響。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),9月份全國300城經(jīng)營性土地總成交面積約4950萬平方米,同比下降43%,降幅較上月有所擴(kuò)大,環(huán)比8月下跌約二成。

其中,一線城市9月共成交土地111萬平方米,環(huán)比下降59%;成交金額205億元,環(huán)比下降64%;與去年同期相比,成交建筑面積和成交金額降幅均超八成。

二線城市9月的土地成交規(guī)模同環(huán)比均出現(xiàn)下降,成交建筑面積688萬平方米,環(huán)比降64%;同比下降76%。三四線城市9月土地總成交建筑面積4152萬平方米,環(huán)比下降28%,同比降46%。

上述研究人員透露,以往部分地方財(cái)政收入的一半以上來自于土地出讓金及房地產(chǎn)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi),但目前地方的土地收入很不樂觀。

“某西南區(qū)域的一個(gè)地級市,原先土地收入高的時(shí)候達(dá)千億元,但今年上半年我去調(diào)研,當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴我,除城投拿的那部分土地,其所在城市土地收入只有八十億元的樣子,不到以往的十分之一。另外,某中部省會城市,我9月份過去的時(shí)候,相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,所在城市土地收入僅175億元左右,僅是往年的十分之一?!?/strong>上述研究人員稱。

上述研究人員進(jìn)一步表示,房企減少投資,實(shí)屬無奈之舉。

“我們?nèi)フ{(diào)研的時(shí)候,多個(gè)地方城市非常希望我們?nèi)ツ玫?,部分地方城市甚至抱怨,我們?yōu)槭裁粗魂P(guān)注好城市的核心地段,能否也支持一下他們?但我們要對股東負(fù)責(zé),對國有資產(chǎn)負(fù)責(zé),所以只能按我們的商業(yè)邏輯去做投資,從這個(gè)角度而言,這對部分城市來說是挺殘酷的?!?/strong>上述研究人員稱。

此外,在投資減少情況下,上述研究人員透露,據(jù)其了解的情況,今年以來金融機(jī)構(gòu)的貸款量也有所減少,當(dāng)前部分房企尋求債務(wù)展期情況下,金融機(jī)構(gòu)為避免壞賬,也不得不同意房企的債務(wù)展期的安排。

收藏
169.23W
我要評論
歡迎您發(fā)表有價(jià)值的評論,發(fā)布廣告和不和諧的評論都將會被刪除,您的賬號將禁止評論。
發(fā)表評論
要聞
股市
關(guān)聯(lián)話題
3.71W 人關(guān)注