浙江一城擬試點現(xiàn)房銷售 湖北省剛提供了一個“荊門樣本”
原創(chuàng)
2023-11-14 14:36 星期二
財聯(lián)社記者 王海春
①為保證現(xiàn)房銷售試點得以順利進行,荊門市從優(yōu)化土地供給和規(guī)劃設(shè)計、加快工程建設(shè)、優(yōu)化金融服務(wù)、強化財政支持、落實稅收政策、加快驗收辦證等七個大的方面,制定了相當(dāng)周密、詳盡的安排。
②荊門為此還強化了組織領(lǐng)導(dǎo),由市長任商品房現(xiàn)房銷售試點領(lǐng)導(dǎo)小組組長,分管副市長任副組長。

財聯(lián)社11月14日訊(記者 王海春)又一個城市將試點現(xiàn)房銷售。

日前,浙江省衢州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化政策舉措促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,出臺給予購房補助、優(yōu)化預(yù)售許可、強化金融信貸支持等14條措施。

衢州本次政策中,最受關(guān)注的其中一項舉措為,該市將試點現(xiàn)房銷售。

通知顯示,衢州市商品住宅地塊將不限價出讓,市區(qū)新出讓商品住宅地塊取消限房價相關(guān)約定(政策性用房地塊除外),待預(yù)售時通過價格會商機制確定住宅銷售價格。此外,衢州將試點優(yōu)質(zhì)地塊現(xiàn)售,市區(qū)試點開展優(yōu)質(zhì)商品住宅地塊現(xiàn)房銷售。

就衢州對優(yōu)質(zhì)地塊試點現(xiàn)房銷售,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,目前該市的現(xiàn)房銷售試點僅限于市區(qū)范圍內(nèi),且現(xiàn)房銷售試點的范圍,限定為優(yōu)質(zhì)的地塊。

“從已公布的信息來看,此舉可視為地方一攬子紓困房地產(chǎn)政策的其中一部分。該市接下來是否會大力推行現(xiàn)房銷售,仍有待觀察?!崩钣罴卧诮邮苡浾卟稍L時說。

荊門“樣本”:市長掛帥、安排周密

如果說衢州的現(xiàn)房銷售試點還只是擬在小范圍內(nèi)、針對特定地塊展開,那么湖北省荊門市,不久前就此推出了更加明確可行的安排與計劃。

今年10月底,荊門市印發(fā)了關(guān)于商品房現(xiàn)房銷售試點工作實施方案的通知,為切實保障購房者合法權(quán)益,推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展,荊門市將推進商品房預(yù)售制度改革,探索商品房現(xiàn)房銷售模式。

據(jù)了解,荊門市將按照“試點先行、分步實施、穩(wěn)妥推進、以點帶面”原則,不斷提高新建商品房現(xiàn)房銷售的比重和規(guī)模,逐步推進新建商品房全部實現(xiàn)現(xiàn)房銷售,從源頭解決“交房難”“入住難”“辦證難”等問題,實現(xiàn)“一手交錢、一手交房、交房即辦證”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營新模式,探索建立房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

在試點范圍及時間安排方面,荊門市將在從東寶區(qū)、荊門高新區(qū)?掇刀區(qū)、漳河新區(qū)儲備土地中,遴選區(qū)位較好、配套設(shè)施完善的地塊進行試點;試點時間為,2023年10月至2026年9月。

具體來看,2023年10月底之前為啟動階段,研究制定試點工作實施方案,為推進相關(guān)工作打下基礎(chǔ);2023年11月至2026年2月,進入到實施階段。

為保證現(xiàn)房銷售試點得以順利進行,荊門市還從優(yōu)化土地供給和規(guī)劃設(shè)計、加快工程建設(shè)、優(yōu)化金融服務(wù)、強化財政支持、落實稅收政策、加快驗收辦證等七個大的方面,制定了相當(dāng)周密、詳盡的安排。

土地出讓方面,實行現(xiàn)房銷售試點的房地產(chǎn)開發(fā)用地,必須先“凈地”后出讓,確保土地權(quán)屬清晰,安置補償?shù)轿?,無法律經(jīng)濟糾紛,規(guī)劃條件明確。

在強化財政支持方面,實行現(xiàn)房銷售試點項目的房地產(chǎn)開發(fā)用地,土地出讓金可分批次繳納:此類地塊可在不低于所在區(qū)域基準(zhǔn)地價70%的基礎(chǔ)上,合理確定土地出讓底價。競買保證金可按不低于土地出讓底價的10%確定,允許以銀行保函代替競買保證金。實行試點項目的房地產(chǎn)開發(fā)用地,土地出讓價款首次繳納比例為50%,允許2年內(nèi)繳清。此外,此類地塊可延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、階段性免配公租房。

值得一提的是,荊門市為此還強化了組織領(lǐng)導(dǎo)。該市成立由市長任組長,分管副市長任副組長,住建、自然資源、財政、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門主要負責(zé)人為成員的荊門市商品房現(xiàn)房銷售試點領(lǐng)導(dǎo)小組,統(tǒng)籌推進現(xiàn)房銷售試點工作。

據(jù)悉,該領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在荊門市住建局,負責(zé)研判、解決現(xiàn)房銷售試點過程中的具體問題。中心城區(qū)各區(qū)將建立完善相應(yīng)的工作協(xié)調(diào)推進機制,構(gòu)建統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分工負責(zé)、上下聯(lián)動的工作格局。

多地表示將試點現(xiàn)房銷售

業(yè)內(nèi)人士認為,關(guān)于現(xiàn)房銷售試點,不少城市及地區(qū)仍處于鼓勵、支持的摸索階段,但荊門市公布的現(xiàn)房銷售試點方案,不僅分工明確、布置詳盡,而且具有很強的可操作性,為現(xiàn)房銷售提供了一個重要的樣本和參考。

事實上,住建部今年1月已經(jīng)提出,有條件的地區(qū)可進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

今年以來,已有多個省份及城市,先后提到了將試點現(xiàn)房銷售。

今年1月底,山東省在住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上強調(diào),將逐步提高預(yù)售門檻,鼓勵有條件的地方先行先試,開展現(xiàn)房銷售試點。今年2月6日,四川省提出,將支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點;安徽省也在2月6日舉行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示,今年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。此外,河南省于2月提出,今年將以鄭州、開封為試點,探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

今年8月底,在山西省政府新聞發(fā)布會上,山西省住建廳總工程師張志利在介紹該省促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的具體舉措中提到,該省將就現(xiàn)房銷售模式展開探索。而在9月底,據(jù)雄安新區(qū)住房管理中心消息,雄安新區(qū)將取消商品住房預(yù)售,實行現(xiàn)房銷售,實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。

對于各地先后提出試行現(xiàn)房銷售,58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認為,這其中一個重要原因,或與近兩年房企“保交樓”困難有關(guān)。

“部分項目出現(xiàn)交付出現(xiàn)困難,也影響了部分購房者對新房市場信心。從我們監(jiān)測到的信息來看,2023年前十個月多個核心城市二手房成交量都超過了2022年同期,而新房成交同比出現(xiàn)不同程度的回落。這其中或有房源位置、配套成熟度、價格等因素,但也反映出購房者更關(guān)注無‘保交樓’風(fēng)險的二手房。”陸騎麟稱。

其進一步指出,當(dāng)前只有部分城市,甚至部分地塊展開現(xiàn)房銷售試點,這主要由于全面推進的壓力相對較大?!耙坏┤鎴?zhí)行現(xiàn)房銷售,對房企資金實力和融資能力將提出更高的要求,在當(dāng)前市場深度調(diào)整階段來推行,會面臨更大的難度。”

在李宇嘉看來,推行現(xiàn)房銷售有諸多難點,其中一個在于,地方在土地端是否愿意讓利,適度降低前端成本,并給予扶持性政策;如果土地成本較高,那么實施現(xiàn)房銷售或存在一定難度。

“其次是在融資端,能否給予扶持,同時,在個營商環(huán)境方面,如規(guī)劃、報建,以及包括銷售審批的多個環(huán)節(jié)能否提速。再者,是與土地相關(guān)的一些問題,例如所出讓地塊應(yīng)為凈地,房企拿到土地后很快能夠開工,包括公建配套、‘三通一平’以及相關(guān)配套,是較為完備的,在這種情況下,可以縮短開發(fā)周期。如果這些相關(guān)流程及配套不到位,要推行商品房現(xiàn)房銷售,將很難真正落實推廣?!崩钣罴卧诮邮苡浾卟稍L時說。

在部分城市試點現(xiàn)房銷售之際,對于商品房預(yù)售的問題,再次引發(fā)市場各方關(guān)注。分析人士認為,從制度設(shè)計來看,其本身的問題不大,目前看最大的問題在于后續(xù)的監(jiān)管。

“多數(shù)‘保交樓’項目是出現(xiàn)了違規(guī)挪用預(yù)售資金問題,并且因監(jiān)管不力造成損失,而這部分風(fēng)險由購房者來承擔(dān)了?!标戲T麟稱表示。

李宇嘉也認為,預(yù)售制有其存在的必要性,之前所暴露的問題,關(guān)鍵是預(yù)售的監(jiān)管不到位?!叭绻岣哳A(yù)售門檻,在加強預(yù)售資金監(jiān)管及相關(guān)審批環(huán)節(jié)方面把好關(guān),是可將一些問題管控好的,完全否定預(yù)售制,未必就是最好的辦法?!?/p>

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