財(cái)聯(lián)社1月2日訊（編輯 李響）2023年REITs市場(chǎng)理性回調(diào)，全年僅5只產(chǎn)品上市，其中下半年僅1只，跌入階段性“冰點(diǎn)”。財(cái)聯(lián)社盤點(diǎn)梳理，去年從全市場(chǎng)29只上市產(chǎn)品收益表現(xiàn)來看，僅中信建投國(guó)家電投新能源REIT獲得正收益2.54%，其余28只累計(jì)收益多數(shù)下滑，同比數(shù)據(jù)方面，也僅有5只產(chǎn)品收益表現(xiàn)較2022年有所提升。

不過波動(dòng)中仍不乏亮點(diǎn)，其中保障房及能源板塊表現(xiàn)突出，多只逆周期高分紅品種值得挖掘，同時(shí)伴隨年底《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》（簡(jiǎn)稱管理辦法）出臺(tái)，機(jī)構(gòu)人士對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)重新定價(jià)持樂觀態(tài)度，預(yù)計(jì)以民生基建為主的高股息、逆周期產(chǎn)品有望今年觸底反彈。

REITs陷入階段性冰點(diǎn)，能源與保障房板塊值得挖掘

2023年以來，中證REITs全收益指數(shù)下跌22.67%，弱于同期滬深300表現(xiàn)（-11.38%）。細(xì)分板塊來看，全年能源及保障房板塊表現(xiàn)突出，跌幅分別僅為3.19%和6.27%，均好于同期滬深300表現(xiàn)，而園區(qū)板塊表現(xiàn)最弱，跌幅高達(dá)26%，其中建信中關(guān)村REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT錄得全年最差表現(xiàn)，分別下跌45.70%和42.91%。

數(shù)據(jù)來源：WInd，財(cái)聯(lián)社整理

整體來看，2023年對(duì)于REITs而言并不友好，由于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)與經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)情況息息相關(guān)，在近兩年經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇略顯停滯背景下，REITs整體較為慘淡，全年僅5只產(chǎn)品上市，總規(guī)模170.92億元，其中下半年僅有1只，為中金山東高速REIT。不過作為大類資產(chǎn)配置標(biāo)的的一環(huán)，REITs市場(chǎng)仍有表現(xiàn)較為亮眼的產(chǎn)品值得挖掘。

2023年數(shù)據(jù)方面，全年僅1只產(chǎn)品收益為正，為中信建投國(guó)家電投新能源REIT。作為成立于2023年3月的產(chǎn)品，募集說明書顯示，項(xiàng)目公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均來源于濱海北H1項(xiàng)目和濱海北H2項(xiàng)目海上風(fēng)電機(jī)組的發(fā)電收入。此外，中航京能光伏REIT表現(xiàn)也較好，全年僅下跌2.16%，同樣作為能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，能源需求支撐底層資產(chǎn)表現(xiàn)，逆周期防御性優(yōu)勢(shì)凸顯。

同比數(shù)據(jù)方面，保障房板塊表現(xiàn)最優(yōu)。從近兩年業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，29只上市REITs產(chǎn)品中，保障房板塊的4只產(chǎn)品悉數(shù)同比上漲。具體來看，2022年該4只產(chǎn)品平均跌幅高達(dá)12.87%，但2023年全年僅跌幅6.27%，整體有所回暖。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT錄得全市場(chǎng)年度最佳表現(xiàn)，同比漲幅較2022年高達(dá)10.53%。

不過園區(qū)類產(chǎn)品整體表現(xiàn)較弱，多數(shù)在2023年漲幅轉(zhuǎn)跌，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT表現(xiàn)最弱，由2022年10.41%漲幅至2023年42.91%跌幅，凈值較前年已經(jīng)腰斬。據(jù)募集說明書顯示，該基金的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于深圳市蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈，現(xiàn)金流主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入駐企業(yè)的租金收入，據(jù)最新的募集說明書顯示，2023-2025年到期的租約占租賃面積的比例分別是34.4%、34.3%、25.7%，存在一定的租約集中到期風(fēng)險(xiǎn)。

Reits低估明顯，或迎來配置機(jī)會(huì)

隨著12月6日《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》發(fā)布，F(xiàn)OF基金、ETF基金、養(yǎng)老金及社?；鸬乳L(zhǎng)線配置資金、互聯(lián)互通及境外資金等四類資金有望成為新入市場(chǎng)力量，而REITs二級(jí)市場(chǎng)也有望獲得流動(dòng)性得到重新定價(jià)機(jī)會(huì)。從上個(gè)月12月市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，REITs市場(chǎng)經(jīng)歷全年調(diào)整后有所企穩(wěn)，整體上漲1.47%，較同期滬深300表現(xiàn)（-1.86%）占優(yōu)。

據(jù)中銀證券團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，截至12月31日，全市場(chǎng)29只REITs產(chǎn)品中，有20只凈值處于低估狀態(tài)，占比近7成。其中交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊被低估明顯，如華夏中國(guó)交建高速REIT估值相對(duì)凈值折價(jià)率達(dá)到-43.82%，此外華泰江蘇交控REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏越秀高速公路REIT估值折價(jià)率均超20%。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，社保基金會(huì)規(guī)劃研究部主任趙軍認(rèn)為，《管理辦法》出臺(tái)有助于拓寬社?；鹜顿Y范圍，如納入一些符合社?；鹳Y金性質(zhì)、兼具良好投資價(jià)值的新投資品類，比如市場(chǎng)關(guān)注度比較高的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等。

此外，中金基金李耀光對(duì)相關(guān)媒體表示，由于公募REITs介于股債之間的風(fēng)險(xiǎn)收益水平，疊加處于歷史相對(duì)高點(diǎn)的收益率利差，現(xiàn)階段公募REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值值得挖掘，不過在市場(chǎng)波動(dòng)因素有所收斂的趨勢(shì)下，運(yùn)營(yíng)管理分化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也值得警惕。

不過可以看到的是，在政策端呵護(hù)下，REITs的發(fā)行機(jī)制趨于完善，市場(chǎng)擴(kuò)容態(tài)勢(shì)明顯。從去年四季度以來掛網(wǎng)REITs項(xiàng)目激增，申報(bào)至交易所的儲(chǔ)備項(xiàng)目已達(dá)19只，與去年下半年僅1只上市的階段性“冰點(diǎn)”形成強(qiáng)烈對(duì)比。

中銀固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，伴隨擴(kuò)募落地，新發(fā)+擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動(dòng)格局形成，后續(xù)市場(chǎng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注高股息、逆周期、強(qiáng)原始權(quán)益人三個(gè)方向，其中生態(tài)環(huán)保及能源為代表的板塊分紅收益明顯，而保障房、能源及廠房資產(chǎn)板塊的逆周期屬性較強(qiáng)，此外原始權(quán)益人綜合能力是推動(dòng)單個(gè)REIT做大做強(qiáng)的核心要素，可從原始權(quán)益人在行業(yè)內(nèi)地位、資產(chǎn)儲(chǔ)備及其對(duì)REITs上市平臺(tái)的重視程度三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行考察。