財(cái)聯(lián)社3月4日（編輯 劉晨）近期，公募REITs扎堆申報(bào)，包含兩家重磅龍頭——萬科、建行。在利好頻出、權(quán)益市場(chǎng)向上修復(fù)的環(huán)境下，2月REITs整體表現(xiàn)出色，中證REITs指數(shù)環(huán)比上漲13%。機(jī)構(gòu)分析師指出，短期維度下普漲行情可能面臨轉(zhuǎn)化。

萬科控股子公司申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs

上周五，萬科發(fā)布公告表示，以其控股子公司（深圳市萬緯物流投資有限公司）3個(gè)倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目作為資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs開始申報(bào)發(fā)行工作。申報(bào)發(fā)行工作進(jìn)展順利，已于2024年3月1日收到中國證監(jiān)會(huì)的申請(qǐng)受理通知書。

根據(jù)公開資料顯示，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元。REITs標(biāo)的資產(chǎn)包括包括位于粵港澳大灣區(qū)和長江三角洲的佛山南海項(xiàng)目、紹興諸暨項(xiàng)目、湖州德清項(xiàng)目。交易方案的核心為“基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金+ABS+項(xiàng)目公司”三層架構(gòu)。由華夏基金管理有限公司注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金。

業(yè)內(nèi)人士稱，本次發(fā)行公募REITs,或與公司資金壓力有一定關(guān)聯(lián)。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，今日萬科多只境內(nèi)債走低，其中，“22萬科06”一度跌幅近20%，“20萬科08”跌超35%，“21萬科02”跌近3%。分析人士認(rèn)為，這可能是受到萬科與新華資產(chǎn)債務(wù)展期傳聞的影響。日前有傳言稱，萬科正與以保險(xiǎn)公司為主的貸款機(jī)構(gòu)商談非標(biāo)債務(wù)延期，其中與新華資產(chǎn)100億元的債務(wù)展期談判被拒絕。針對(duì)債務(wù)展期傳聞，新華資產(chǎn)進(jìn)行了澄清。萬科方面目前沒有公開回應(yīng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月萬科累計(jì)銷售額 334.5億元，同比下滑41.7%。其中2月單月銷售額141.5億元，同比下滑52.08%。與此同時(shí)，萬科仍保持一定的投資節(jié)奏。公告顯示，2024年1月，萬科共新增3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，拿地項(xiàng)目分別在銀川、昆明和貴陽；而據(jù)券商測(cè)算數(shù)據(jù)，萬科當(dāng)月土地投資強(qiáng)度為9%，拿地均價(jià)約5080元/平方米。

據(jù)公開報(bào)道，今年前兩個(gè)月，萬科曾出售旗下上海物業(yè)七寶萬科廣場(chǎng)的余下50%權(quán)益，收購估計(jì)基礎(chǔ)價(jià)款23.838億元。此外，萬科的全資子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司將其持有的深圳市高新投集團(tuán)有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。

二月利好頻出，REITs基金扎堆申報(bào)

除了萬科的控股子公司，另外還有三家REITs進(jìn)行了申報(bào)。3月1日建設(shè)銀行也宣布，以附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司房持有的保障性租賃住房項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作。底層資產(chǎn)估值為9.86億元，基金管理人為建信基金。中國證監(jiān)會(huì)和上海證券交易所已于2024年3月1日受理本項(xiàng)目申報(bào)。

重慶某資管人士表示，這是首個(gè)以金融機(jī)構(gòu)附屬公司作為原始權(quán)益人申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目，現(xiàn)在已上市的公募REITs的發(fā)起人均為企業(yè)，如果建行的公募REITs能夠發(fā)行成功，將為金融機(jī)構(gòu)盤活存量租賃住房資產(chǎn)帶來契機(jī)。

另外還有華夏金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園REIT（原始權(quán)益人為北京金隅集團(tuán)）和中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT（原始權(quán)益人為北京聯(lián)東金園）兩個(gè)REITs也在上周五正式申報(bào)至交易所。

今年二月，公募REITs領(lǐng)域利好政策頻出。2月8日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》中規(guī)定，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。據(jù)了解，此規(guī)定有利于并表型原始權(quán)益人降低企業(yè)杠桿率，同時(shí)對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，有助于建立符合REITs特點(diǎn)的會(huì)計(jì)核算方式以及考核機(jī)制等。同日，上交所發(fā)布《關(guān)于做好公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）2023年年度報(bào)告披露工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步細(xì)化和完善了公募REITs的信披要點(diǎn)。

2月23日，證監(jiān)會(huì)在對(duì)《關(guān)于將消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施入池公募REITs的提案》的答復(fù)函中表示，將會(huì)同國家發(fā)展改革委積極推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目落地，推動(dòng)盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和提振消費(fèi)。

REITs二月大幅反彈，中證REITs月漲幅約13%

Wind數(shù)據(jù)顯示，2月中證REITs指數(shù)大幅上漲，從月初的708點(diǎn)附近漲至月末800點(diǎn)左右，月漲幅約13%，但仍低于去年三季度末860點(diǎn)的水平。 滬深30只上市REITs中，有27只近一個(gè)月凈值增長率為正，一只為零，兩只為負(fù)。近一個(gè)月凈值增長率最高的為11.69%，最低的為-28.82%。財(cái)聯(lián)社根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理，2月REITs基金整體成交額72.65億，較前一月下降了11.69億。換手率為18.17%，較上一月下降了5.82%。

中證REITs指數(shù)

資料來源：Wind,財(cái)聯(lián)社整理

北京某基金經(jīng)理對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，二月的REITs行情大幅反彈，除了政策影響外也受到股市整體上漲帶動(dòng)，尤其現(xiàn)在固收類的高息資產(chǎn)已經(jīng)很少，經(jīng)歷過一月的大幅下跌后REITs作為高分紅，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低于權(quán)益的品種，性價(jià)比凸顯。

分品種來看REITs的月度表現(xiàn)，根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2月倉儲(chǔ)物流板塊及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs指數(shù)收益率均超過15%，分別為18.22%和15.12%。保障性租賃住房板塊、交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊、生態(tài)環(huán)保板塊、能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs指數(shù)收益率分別為9.42%、9.41%、8.18%、7.16%。2月成交額最高的REITs品種是交通基礎(chǔ)設(shè)施類，成交額為20.482億元，占比28.193%。最低的是生態(tài)環(huán)保類，成交額為4.79億占比6.593%。

平安證券固收首席劉璐指出，本輪風(fēng)險(xiǎn)偏好修復(fù)、流動(dòng)性改善帶來的上漲或逐漸轉(zhuǎn)入平穩(wěn)。利率快速下行，REITs現(xiàn)金分派率與信用債利差仍在90%分位數(shù)以上，加之證監(jiān)會(huì)“4號(hào)文”或推動(dòng)保險(xiǎn)等長期資金入場(chǎng)，REITs具有長期配置價(jià)值。但月度以下的短周期維度，普漲有可能逐漸轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性上漲。擇券上，關(guān)注現(xiàn)金分派率較高、經(jīng)營狀況較好的產(chǎn)權(quán)類REITs的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，避免追漲經(jīng)營情況較弱的個(gè)券。