財(cái)聯(lián)社1月8日訊（編輯 楊斌）2024年開年，REITs市場(chǎng)依然沒能擺脫此前一整年的陰霾。2024年首周，29只已上市的REITs項(xiàng)目?jī)H有5只上漲，漲跌幅中位數(shù)-2.57%，嘉實(shí)京東REIT因主要項(xiàng)目租金下滑大跌14.71%。公募REITs底層資產(chǎn)的修復(fù)節(jié)奏分化，租金下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)或令倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園板塊都受到波及。機(jī)構(gòu)建議重視REITs的長(zhǎng)期配置價(jià)值，作為強(qiáng)制高分紅品種和風(fēng)險(xiǎn)收益特征介于股、債之間的資產(chǎn)，其配置價(jià)值終將回歸。

兩項(xiàng)目2024年首周下跌超10%，嘉實(shí)京東REIT租金下滑承壓

2024年首周，中證REITs（收盤）指數(shù)下跌3.55%，2023年年末的反彈戛然而止。具體來看，29只已上市的REITs項(xiàng)目中僅有5只在2024年首周收漲。嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT周跌幅分別達(dá)到14.71%、13.91%，位列跌幅榜前二。

圖：29只REITs項(xiàng)目區(qū)間漲跌幅

（數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

上述兩只REITs的大跌，或與租金下滑的公告有關(guān)。1月4日晚，嘉實(shí)京東REIT公告稱，持有的武漢市東西湖區(qū)京東商城亞洲1號(hào)倉儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“武漢項(xiàng)目”）面臨續(xù)租，自2024 年1月起，續(xù)租首年起始凈有效租金為28.98 元/平方米/月；而武漢項(xiàng)目2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月。盡管嘉實(shí)京東REIT表示“武漢項(xiàng)目續(xù)租首年起始凈有效租金雖相較2023年末在執(zhí)行凈有效租金有所下降，但較2023年市場(chǎng)平均凈有效租金水平提高30.54%”，1月5日，嘉實(shí)京東REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大跌7.57%。

今日，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，嘉實(shí)京東REIT自開市起停牌1小時(shí)，并于上午10:30起復(fù)牌。但復(fù)牌后依然沒能止跌，嘉實(shí)京東REIT今日收跌8.64%，2024年跌幅已超22%。

華安張江REIT則在1月4日的公告中披露了近期經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)展，提到去年備受關(guān)注的哲庫科技提前退租事件。公告表示，基金相關(guān)方將就自2023年6月7日至 2024 年 7月 31日期間因哲庫科技退租產(chǎn)生的相關(guān)損失進(jìn)行賠償，有效緩釋因哲庫科技提前退租對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流造成的不利影響。針對(duì)本基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目待去化的空置面積，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)正持續(xù)積極開展招商工作。儲(chǔ)備租賃需求轉(zhuǎn)化為簽約租戶需要一定時(shí)間，也存在一定不確定性，基金管理人將持續(xù)敦促和協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)內(nèi)外部資源，促使相關(guān)租賃成交盡快落地。

1月5日，由于連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅11.15%，為保護(hù)基金份額持有人的利益，華安張江REIT自開市起停牌 1小時(shí)。但復(fù)牌后華安張江REIT也未能止跌，近兩日下跌7.16%。

租金下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)波及產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，關(guān)注REITs的長(zhǎng)期配置價(jià)值

今年跌幅居前的REITs都為產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。中信FICC首席明明在盤點(diǎn)2023年REITs底層資產(chǎn)基本面時(shí)表示，2023年前三季度，公募REITs底層資產(chǎn)的修復(fù)節(jié)奏受經(jīng)濟(jì)周期等因素影響而延續(xù)分化。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs資產(chǎn)間的租賃情況表現(xiàn)分化，重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，且仍面臨短期的空置問題。倉儲(chǔ)物流REITs整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定，但三季報(bào)顯示中金普洛斯REIT因短期的空置問題導(dǎo)致當(dāng)季度的收入完成度略不及預(yù)期。

在REITs市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)入調(diào)整后，平安證券固收分析師劉璐提示風(fēng)險(xiǎn)偏好或仍未到達(dá)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，REITs市場(chǎng)仍面臨不確定性，回撤容忍度低的資金建議維持觀望。擇券上，建議關(guān)注基本面更堅(jiān)實(shí)、財(cái)務(wù)指標(biāo)完成度更高的板塊及品種，如產(chǎn)權(quán)類中的保障房板塊，經(jīng)營(yíng)權(quán)中的能源板塊。由于嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT發(fā)布主要租戶租金下調(diào)公告，租金下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)再度回到投資者視野，倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園板塊或受波及，這些板塊REITs價(jià)格調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)，建議暫時(shí)規(guī)避。

中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光近期在2024投資策略會(huì)上指出，公募REITs介于股債之間的風(fēng)險(xiǎn)收益水平將拓展投資人投資組合的有效邊界，疊加處于歷史相對(duì)低點(diǎn)的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格水平以及歷史相對(duì)高點(diǎn)的收益率利差，也為當(dāng)前的公募REITs產(chǎn)品額外增添了不少投資價(jià)值。展望2024年，市場(chǎng)波動(dòng)因素有所收斂，應(yīng)更關(guān)注運(yùn)營(yíng)管理的表現(xiàn)分化及價(jià)值過渡重估帶來的配置性趨勢(shì)。

明明認(rèn)為，公募REITs作為強(qiáng)制高分紅品種，其配置優(yōu)勢(shì)料將逐步凸顯?；诘讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性特征，建議長(zhǎng)期限的配置型資金關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)定、原始權(quán)益人和基金管理人能力較強(qiáng)、估值合理的標(biāo)的，優(yōu)選保障房、能源和生態(tài)環(huán)保板塊，也可選穩(wěn)中有漲的倉儲(chǔ)、廠房、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施板塊。