財(cái)聯(lián)社1月11日訊（編輯 楊斌）盡管公募REITs市場(chǎng)開年以來持續(xù)下跌，部分項(xiàng)目大跌近30%引發(fā)關(guān)注，但底層資產(chǎn)類型為收費(fèi)公路的REITs產(chǎn)品呈現(xiàn)出抗跌的特征。截至1月10日，浙商滬杭甬REIT成為今年唯一上漲的一只REITs。近期，部分REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相關(guān)公告，個(gè)別資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)承壓引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，而收費(fèi)公路項(xiàng)目普遍運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健。雖然機(jī)構(gòu)多建議關(guān)注底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的REITs，但究竟何為“穩(wěn)健”，在部分機(jī)構(gòu)人士看來，或需同時(shí)滿足量與價(jià)的穩(wěn)定要求。

浙商滬杭甬REIT成上漲獨(dú)苗，收費(fèi)公路類產(chǎn)品抗跌

在嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT昨日跌停，開年跌幅近30%的同時(shí)，浙商滬杭甬REIT卻成為今年截至1月10日唯一上漲的一只。

圖：29只REITs區(qū)間漲跌幅及項(xiàng)目類型

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

根據(jù)浙商滬杭甬REIT在2023年底披露的最新運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，基金所投資的杭徽高速在2023年 11月實(shí)現(xiàn)的日均收費(fèi)車流量27152輛次，環(huán)比增加3.73%，同比增加27.63%；實(shí)現(xiàn)路費(fèi)收入6473.54萬元，環(huán)比增加27.26%，同比增加28.76%。從2023年累計(jì)情況來看，杭徽高速實(shí)現(xiàn)日均收費(fèi)車流量28894輛次，同比增長(zhǎng)23.99%；路費(fèi)收入共計(jì)69447.94萬元，同比增長(zhǎng)22.39%。

事實(shí)上，在開年REITs行情整體走弱的背景下，底層資產(chǎn)類型為收費(fèi)公路的REITs項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)了抗跌的特征，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)健。

中金山東高速REIT也在2023年底披露了最新運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，2023年11月，基金底層資產(chǎn)鄄菏高速日均自然車流量為2.28萬輛次，同比增長(zhǎng)32.8%；路費(fèi)收入為2893萬元，同比增長(zhǎng)28.3%。公告進(jìn)一步表示，2023年9至11月，鄄菏高速日均自然車流量同比增長(zhǎng) 22.2%，主要原因一是2023年我國宏觀經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，出行車輛有所增多，二是濟(jì)菏高速改擴(kuò)建交通管制帶來的“導(dǎo)流效應(yīng)”。

華夏越秀高速REIT則在1月5日披露了2023年四季度的運(yùn)營(yíng)情況。第四季度，漢孝高速日均自然車流量29254 輛次，同比增長(zhǎng)33.3%；通行費(fèi)收入為5672萬元，同比增長(zhǎng)27.0%。公告分析，上述運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)同比重大變化的主要原因一是2022年四季度車流量和收入基數(shù)偏低，二是2023年四季度經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，人員出行增長(zhǎng)。

截至今日收盤，上述三只REITs均實(shí)現(xiàn)上漲。浙商滬杭甬REIT、中金山東高速REIT、華夏越秀高速REIT今日分別上漲1.02%、2.95%、0.10%。中金山東高速REIT成為年內(nèi)第二只翻紅的REITs。

底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分化，尋找量?jī)r(jià)皆穩(wěn)的資產(chǎn)

財(cái)聯(lián)社此前分析過，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT近期大跌與1月4日旗下武漢項(xiàng)目2024年續(xù)租租金下滑的公告有關(guān)。今年跌幅居前的REITs多為產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

中信FICC首席明明認(rèn)為，隨著部分REITs發(fā)布底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相關(guān)公告，個(gè)別資產(chǎn)實(shí)際情況仍承壓與招募說明書相對(duì)樂觀的預(yù)測(cè)之間的預(yù)期差引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。具體來看，高速公路REITs已全部披露2023年11月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，部分已披露12月數(shù)據(jù)，整體表現(xiàn)為穩(wěn)步修復(fù)。能源REITs板塊中，中信建投國電投REIT發(fā)布公告，表示已回款的國補(bǔ)應(yīng)收賬款平均回款周期進(jìn)一步降低至2.07年，有效減少對(duì)應(yīng)款項(xiàng)開展保理的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

而產(chǎn)業(yè)園REITs板塊中，盡管華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT公告表示，2023年底整體出租率進(jìn)一步提升至72.00%，較2023年三季度末提升超4個(gè)百分點(diǎn)，但相比2022年底92.60%的出租率，華安張江REIT仍有較多待去化的空置面積。華夏和達(dá)高科REIT于1月9日發(fā)布了2023年下半年主要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，底層資產(chǎn)和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目、孵化器項(xiàng)目在2023年12月的新簽租約平均租金均發(fā)生環(huán)比小幅下滑。上述兩只產(chǎn)業(yè)園REITs年內(nèi)跌幅均居前。

至于倉儲(chǔ)物流板塊，除嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)REIT武漢項(xiàng)目續(xù)租租金下滑，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT于1月9日發(fā)布的2023年下半年主要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2023年底現(xiàn)代物流中心園區(qū)出租率為95.23%，盡管公告表示好于預(yù)測(cè)出租率的95%，但低于7月末的99.94%，出租率出現(xiàn)波動(dòng)。

明明預(yù)計(jì)，在2023年四季報(bào)披露前的一段時(shí)間里，陸續(xù)有REITs披露底層基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，因此市場(chǎng)或繼續(xù)圍繞相關(guān)增量信息進(jìn)行交易。在此背景下，建議投資者在市場(chǎng)波動(dòng)加劇中布局分子端穩(wěn)健的資產(chǎn)。分子端穩(wěn)健既要求“量”穩(wěn)、又要求“價(jià)”穩(wěn)，因此可重點(diǎn)關(guān)注“量”有保障、同時(shí)價(jià)格有安全區(qū)間的資產(chǎn)，通過對(duì)分子端的研判選擇當(dāng)前分派收益率、IRR具備性價(jià)比的品種。

中金公司的REITs分析師裴佳敏則建議，可關(guān)注一級(jí)發(fā)行推進(jìn)及基本面增量信息。受二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)影響，近期一級(jí)發(fā)售的國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)分別為1.17、2.07、1.32倍，低于前批次項(xiàng)目；此外，2023年12月29日上交所通過的易方達(dá)深高速REIT和嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT招募書封卷稿資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值相較申報(bào)稿分別下調(diào)7.52%、9.71%，以提升對(duì)投資者的吸引力。