REITs行情底部盤整,消費(fèi)REITs上市倍受青睞|公募REITs面面觀?
原創(chuàng)
2024-02-08 17:19 星期四
財(cái)聯(lián)社 楊斌
①2023年,29只REITs的可供分配金額中,20只完成目標(biāo),9只低于預(yù)期。
②產(chǎn)權(quán)類REITs當(dāng)前現(xiàn)金分派率為5.63%,與信用債利差處于90%分位數(shù)以上。經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs整體IRR水平為9.14%,處于90%分位數(shù)以上。

財(cái)聯(lián)社2月8日訊(編輯 楊斌)今日,REITs市場(chǎng)以一片“漲聲”告別兔年,30只REITs中29只實(shí)現(xiàn)上漲。財(cái)聯(lián)社關(guān)注到,近一個(gè)月,REITs市場(chǎng)未再進(jìn)一步下探,呈底部盤整,且成交活躍度有回升。從去年四季報(bào)來看,2023年REITs的可供分配金額完成度較好,有項(xiàng)目完成度接近300%,但經(jīng)營(yíng)分化,分析認(rèn)為REITs業(yè)績(jī)并未見底。即將上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs則獲得超募,分析師建議關(guān)注消費(fèi)REITs的新品種上市以及REITs當(dāng)前的高分紅配置價(jià)值。

REITs市場(chǎng)探底,成交活躍度回升

中證REITs(收盤)指數(shù)于1月10日創(chuàng)下最低點(diǎn)698.60,此后并未再同權(quán)益市場(chǎng)一同下挫,呈底部盤整。1月10日至今,中證REITs(收盤)指數(shù)上漲0.43%。多只REITs實(shí)現(xiàn)底部反彈,中金安徽交控REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT反彈幅度居前。

圖:REITs區(qū)間行情與項(xiàng)目類型

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(資料來源:Choice數(shù)據(jù),財(cái)聯(lián)社整理)

財(cái)聯(lián)社此前報(bào)道,2024年伊始,REITs市場(chǎng)曾加速下跌。嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT一度跌停,開年兩周跌近30%,還有部分REITs曾因大跌而停牌。

中金公司固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)指出,受嘉實(shí)京東REIT武漢項(xiàng)目續(xù)租租金下調(diào)和去年華安張江REIT大租戶提前退租事件影響,1月產(chǎn)權(quán)REITs普遍承壓。在當(dāng)前市場(chǎng)情緒較弱背景下,基本面突發(fā)事件短期會(huì)對(duì)項(xiàng)目及所屬板塊二級(jí)市場(chǎng)造成較大影響。

成交量和成交額顯示REITs市場(chǎng)的活躍度提升。根據(jù)中國(guó)銀河證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù),REITs市場(chǎng)1月共成交26.50億份,環(huán)比前一月+24.45%;成交額為84.34億元,環(huán)比+13.48%;月均換手率1.09%,環(huán)比前一月有所增加。

圖:REITs市場(chǎng)成交活躍度

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(資料來源:中國(guó)銀河證券,財(cái)聯(lián)社整理)

可供分配金額完成度較好,REITs業(yè)績(jī)未見底

除今年新上市的國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT,29只REITs的2023年四季報(bào)均已披露完畢。財(cái)聯(lián)社此前已分析過,REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)分化較嚴(yán)重。特別是產(chǎn)業(yè)園板塊和倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊承壓,面臨出租率或租金不同程度的下滑;而高速公路和保障房類的REITs運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健。

進(jìn)一步來看2023年REITs的可供分配金額完成度,根據(jù)國(guó)盛固收首席楊業(yè)偉的統(tǒng)計(jì),29只REITs的可供分配金額中,20只完成目標(biāo),9只低于預(yù)期。保障房REITs完成度較好,全部達(dá)成目標(biāo)。中金山東高速REIT領(lǐng)跑,完成度達(dá)293.24%;而建信中關(guān)村REIT、華夏中國(guó)交建REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT墊底,完成度分別為64.93%、77.34%、77.78%。

圖:2023年REITs可供分配金額完成度情況

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(資料來源:國(guó)盛固收,財(cái)聯(lián)社整理)

平安固收首席劉璐指出,雖然各個(gè)REITs的可供分配金額完成度多數(shù)達(dá)標(biāo),但邊際上季度業(yè)績(jī)沒有見底。

消費(fèi)REITs上市備受期待,REITs高分紅率值得關(guān)注

一級(jí)市場(chǎng)方面,2024年1月國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT上市,原始權(quán)益人上市即增持。華夏金茂購(gòu)物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT完成發(fā)售,華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT等頗受市場(chǎng)期待的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式發(fā)售。最新發(fā)布的公眾配售結(jié)果顯示,嘉實(shí)物美REIT和華夏金茂REIT都出現(xiàn)了超募的火爆場(chǎng)面,兩只REITs的網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實(shí)現(xiàn)全程比例配售。

對(duì)于后續(xù)REITs市場(chǎng)的行情,分析師保持謹(jǐn)慎,但REITs的高分紅配置價(jià)值及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的新品種上市值得關(guān)注。

站在估值角度,劉璐指出,產(chǎn)權(quán)類REITs當(dāng)前現(xiàn)金分派率為5.63%,與信用債利差處于90%分位數(shù)以上。經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs整體IRR水平為9.14%,處于90%分位數(shù)以上。2023年12月,REITs被明確納入社?;鹜顿Y范圍,REITs作為紅利類資產(chǎn)對(duì)配置型機(jī)構(gòu)有一定的吸引力。

楊業(yè)偉也認(rèn)為,目前公募REITs分紅率具備吸引力。但二級(jí)市場(chǎng)情緒一般,交易機(jī)會(huì)較難把握,建議右側(cè)參與,配置盤可結(jié)合派息率及IRR情況進(jìn)行選擇。市場(chǎng)目前對(duì)于經(jīng)營(yíng)惡化敏感性較高,結(jié)合目前宏觀環(huán)境,方向上推薦關(guān)注周期性較弱的生態(tài)環(huán)保類REITs,景氣度較好的能源類REITs與部分經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的保障房類以及關(guān)注一級(jí)即將上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

中金公司固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為,經(jīng)過1月估值進(jìn)一步壓縮,部分項(xiàng)目調(diào)整幅度或已大于其基本面波動(dòng)。建議挖掘經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健且具有超跌可能的部分高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、標(biāo)準(zhǔn)廠房、二線城市研發(fā)辦公產(chǎn)業(yè)園REITs;持續(xù)關(guān)注歷史表現(xiàn)相對(duì)較優(yōu)的保租房和公用事業(yè)項(xiàng)目的配置價(jià)值;估值合理、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的新資產(chǎn)類型REITs。

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